ARTICULO 1924 .-- Los documentos actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

jueves, 6 de abril de 2017

¿Que es Posesión efectiva?


La Posesión Efectiva es un procedimiento que debe realizarse cuando una persona, al morir, ha dejado bienes, y sus herederos deben obtener la dicha posesión  de la herencia para poder disponer legalmente de esos bienes. 

Debo recordar que los tramites pueden variar de un país a otro.

Para la Posesión efectiva pueden sobrevenirse dos casos : 

  1. Si la persona fallecida  deja un testamento, éste debe realizarse con asistencia de un abogado, ante el Tribunal Civil competente.
  2. Si el causante no deja testamento, corresponde a una herencia intestada; por ende, la tramitación debe hacerse, en primera instancia, ante Registro Civil e Identificación y obtenerse el correspondiente certificado. 

ACOMODAR Y REVISAR ANTES DE PUBLICAR 

  • ¿Dónde se solicita la posesión efectiva?

Habiendo testamento, tendrá que concurrirse ante el juez de letras del último domicilio del fallecido. Sin testamento, la sede de tramitación será cualquier oficina del Registro Civil.


  • ¿Quiénes pueden solicitarla?

La posesión efectiva busca determinar quiénes son los herederos de una persona fallecida.

No es necesario que la soliciten todos y cada uno de los herederos del fallecido, pero sí debe solicitarse para todos.


  • ¿En qué consiste el trámite para obtener la posesión efectiva?

Si hay testamento: Deberá presentarse un escrito ante el tribunal, exhibiendo el testamento y señalando, respecto del causante, el nombre, apellidos, profesión u oficio, estado civil, lugar y fecha de la muerte (indicando el último domicilio). 
Acogida la tramitación por el tribunal, deberá confeccionarse un inventario de los bienes del difunto, para que posteriormente el tribunal dicte una resolución concediendo, si fuera el caso, la posesión efectiva de la herencia.

Con posterioridad, un resumen de dicha resolución debe publicarse por tres veces en un diario  de la región.


Cabe mencionarse que en el caso de la sucesión testamentaria será necesario contar con la asesoría de un abogado.

Si no hay testamento: Debe concurrirse al Registro Civil y completar el respectivo formulario de solicitud de posesión efectiva, individualizando los herederos, los bienes del difunto y su valorización.


Téngase presente que el trámite de la posesión efectiva no es gratuito y está sujeto a un arancel, cuyo pago es un ingreso para el Registro Civil. La buena noticia es que dicho trámite ante el Registro Civil no requiere la asesoría de un abogado, pudiendo hacerse personalmente.


  • Disposición de los bienes

Finalizado el trámite de la posesión efectiva, se podrán disponer de los bienes del causante. Ahora, téngase presente que por el momento se entiende que todos los herederos son dueños de todos los bienes del causante. Para “separar las aguas” entre los herederos, será necesario liquidar la comunidad entre los herederos.

jueves, 22 de diciembre de 2016

FELICES FIESTAS!!!


        A todos ustedes queridos amigos, contactos, clientes y lectores en mis diferentes blogs y redes sociales, a cada uno de ustedes en esta maravillosa ventana al mundo, les deseo unas hermosas fiestas en unión de aquellos que estén a su lado , disfruten de lo que tengan, disfruten de la compañía de quien los añora y de quien desea estar acompañándolos , disfruten de sus altos y bajos, pero sobre todo valoren a aquellas personas que transitan en su camino en momentos especiales, valoren a quienes tienen a su lado Independiente de las diferencias personales (porque esas siempre existen), valoren a aquellas personas que les dan de su amor y su tiempo, porque cuando somos capaces de valorar pequeñas acciones que nacen desinteresadamente estamos preparados para reconocer que es lo mas importante en nuestras vidas. 

Que nunca te falte una sonrisa , y aunque te rompan el corazón mil veces, perdona las veces que sea necesario, pero no permitas que te hagan daño, porque el perdón es un regalo para tu alma y un desafío para el que es perdonado, no permitas que nada ni nadie robe tu paz interior porque es tu decisión " que lo que pase afuera no te afecte por dentro".

Vivimos tiempos difíciles donde lo malo es visto como bueno y lo bueno es visto como malo, pero quien te quiere, te aprecia y te valora nunca te hará daño . 

Navidad tiempo de recomenzar, y tiempo de una nueva esperanza para tu vida, con Dios en nuestro corazón siempre todo lo podremos. 

Feliz Navidad y un venturoso año 2017. 
LES DESEO UNA FELIZ VIDA!!!!
@Negfertty
Asesor - Consultor Inmobiliario y Turístico
Locutor - Productor 




lunes, 24 de octubre de 2016

Día del Corredor Inmobiliario

Hace 6 años exactamente escribí esta hermosa nota en facebook dedicada a todos los colegas en el día del corredor inmobiliario, hoy quise rescatarla para este blog y así poder compartirla con todos ustedes queridos lectores, colegas, amigos y clientes. 

Hoy con un camino recorrido,  siendo un Asesor y Consultor Online, tengo que decirles que el ser un Corredor Inmobiliario ha sido la mejor escuela y la mejor universidad, porque es una profesión donde el aprendizaje debe ser permanente . Ser Corredor Inmobiliario no es una profesión fácil , porque mientras mas años de experiencia parece ser que menos se sabe si no se está actualizado con las últimas tecnologías, pero algo si les puedo decir, es una profesión gratificante.






¿Qué es un corredor Inmobiliario?

Cuando era pequeña  imaginaba que un corredor de inmuebles era un señor que  corría alrededor de los inmuebles,  :) ( tal cual como la imagen que compuse)

Según una definición:
Es un intermediario que pone en contacto a las partes interesadas y las asiste en las transacciones de bienes inmuebles. Presta sus servicios por una comisión o por honorarios.Ver agente y comisionista. (Broker)

Otra definición:
Es una persona  que se encarga de buscar propiedades en venta  para luego comercializarlas y ganar su comisión.

Sin embargo la profesión ha sido humanizada y por tal motivo ( y  para mi punto de vista)  el Corredor Inmobiliario pasó a  convertirse en  Asesor Inmobiliario,  aunque nuestra tarea consiste en intermediar las negociaciones y por supuesto contar con la retribución por nuestros servicios,  cuando nos compenetramos con nuestros clientes , cuando encontramos esa empatía y cuando amamos la profesión,  también cumplimos  ciertos roles como: Amigos, confidentes, maestros,  psicólogos,  publicistas, mecanógrafos, locutores, analistas, y un sin fin de roles innumerables que varían de acuerdo a la personalidad.

Muchas personas piensan que ser un Corredor de Inmuebles es tarea fácil, sin embargo debes tener una personalidad bien definida, cualidades únicas y algunas  compartidas  casi por todos los que estamos en esta hermosa profesión, y una de la más importante es  ser buen oyente mas que hablante y el ser honesto.

En lo personal y profesional  aparte de las cualidades intrínsecas hay que ser agradable, encontrar la empatía  y ser LEAL.

Cabe destacar un punto no valorado por muchas personas que es el dedicar nuestro tiempo para satisfacer las necesidades de nuestros clientes, muchas veces hasta olvidando las propias.

Hoy en día la unión en el gremio ha ido creciendo gracias a las herramientas de las redes sociales  por lo tanto es gratificante  ser un Corredor de Inmuebles ya que tenemos grupos y sistemas que están formando un verdadero profesionalismo con un alto sentido de responsabilidad, para  rescatar el respeto hacia la profesión.

Para ser un corredor de Inmuebles debes ser un eterno Aprendiz, puesto debemos manejar y dominar aspectos como:  diseño, marketing, derecho (notarial, registral, municipal, tributario, empresarial, civil,  etc), economía, matemáticas, agronomía, relaciones públicas,  ser un estratega y sobre todo ser un Negociador para defender los derechos de ambas partes.

Felicidades a todos los que día a día aportamos un granito de Arena para la economía de nuestro país, porque no sólo vendemos inmuebles ya que  destacamos lo positivo de cada región convirtiéndonos en los mejores promotores turísticos de nuestra tierra.

Felicidades a todos los que luchamos diariamente usando nuestras mejores armas para concretar las metas  amando nuestra profesión. Felicidades a todos los Corredores-Asesores de Inmuebles de Venezuela y el Mundo!!

Un gran abrazo y mis saludos Cordiales!!
Negfrecttis MillanPerez (Negfertty)


jueves, 22 de septiembre de 2016

Sucesiones y Testamentos ¿cuando y porque caduca o es declarado nulo un testamento?

    En el artículo del hoy les estaré detallando un poco mas sobre las sucesiones. ya que en mi podcast referido al tema https://www.spreaker.com/user/negfertty/que-es-la-sucesion les pude hablar  sobre los tipos de sucesiones , a saber: 

1- La sucesión ab intestato o intestada
2- La sucesión testamentaria
es la que se reconoce según la voluntad del difunto, tal como está expresada en un testamento.
3- La sucesión anómala es aquella en la cual ciertos bienes del difunto se defieren en función de su origen, contrariamente a la regla de la unidad de la sucesión. 

La sucesión testamentaria o testada es aquella en que existe un testamento en el que el fallecido (o causante de la herencia) manifiesta su última voluntad.

El testamento es el acto por el que una persona dispone de sus relaciones jurídicas (no sólo de sus bienes, sino también de sus derechos y deudas…) transmisibles para después de su muerte.

**El testamento es la declaración de voluntad de la persona dirigida a producir efectos jurídicos (es un negocio jurídico).
**El testamento se perfecciona y tiene validez desde el momento de su otorgamiento, aunque no producirá sus efectos hasta la muerte del otorgante.
**EI testamento implica un acto de disposición sobre bienes y/o derechos, ya que determina el destino de los bienes de la herencia.

    No obstante, debemos aclarar que por el testamento no “se transmiten” los bienes u otros derechos de la herencia, sino que para ello es necesario la partición hereditaria.
Aunque el testamento suele siempre contener el destino de los bienes y derechos del testador, no sólo tiene un contenido patrimonial, sino que también puede integrar ciertas medidas de carácter personal o familiar (como el reconocimiento de hijos, normas sobre la partición o nombramientos de albaceas, entre otros).

   Pero como lo prometido es deuda, les comparto los detalles y motivos por los que pueden un testamento  caducar o ser declarado nulo. En materia testamentaria, la caducidad supone que el testamento queda sin efecto bien por el simple transcurso del tiempo, bien exigiéndose además la inobservancia de determinadas formalidades.  Pero Como regla general, no caducarán: 


• #Testamentos abiertos notariales 
• #Testamentos cerrados. 





Los casos de caducidad, son:

  • Los Testamentos abiertos no notariales (sin intervención del notario): caducan si no se elevan a escritura pública y se protocolizan en forma prevenida en la Ley.
  • El Testamento ológrafo: caducará si no se protocoliza, presentándolo con este objeto al Juez de primera instancia del último domicilio del testador, o al del lugar en que éste hubiese fallecido, dentro de cinco años, contados desde el día del fallecimiento. Sin este requisito no será válido.
  • Los testamentos otorgados en casos de inminente peligro de muerte o epidemia caducan si pasaren dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia.  Cuando el testador falleciere en dicho plazo, también quedará ineficaz el testamento si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento no se acude al Tribunal competente para que se eleve a escritura pública, ya se haya otorgado por escrito, ya verbalmente.
  • El testamento militar: Otorgado en campaña, caducarán cuatro meses después que el testador haya dejado de estar en campaña. Otorgado en combate, quedará ineficaz si el testador se salva del peligro en cuya consideración testó. Aunque no se salvare, será ineficaz el testamento si no se formaliza por los testigos ante el Auditor de guerra o funcionario de justicia que siga al ejército.
  • El testamento marítimo: Caducará pasados cuatro meses, contados desde que el testador desembarque en un puerto donde pueda testar en la forma ordinaria.


Casos de Nulidad de un testamento:

     Las causas que provocan la nulidad de un testamento pasan por la falta de capacidad para testar y aparecen en los artículos del Código Civil con carácter general en cada país, pero entre los casos se pueden observar los siguientes:

  • Ser otorgado por un tercero, revocado por el testador u otorgarse con fraude o dolo se encuentran entre las causas para que un testamento sea declarado nulo.
  • La nulidad de un testamento puede ser total, en caso de afectar a todo su conjunto o parcial, cuando afecta a alguna de sus disposiciones o cláusulas.

     La nulidad de un testamento se produce cuando la Ley declara ineficaz un testamento por no reunir los requisitos y solemnidades exigidos para su validez. Es una invalidez originaria con efectos retroactivos desde su otorgamiento y puede definirse como la imperfección que le impide producir sus efectos propios suponiendo una situación genérica de invalidez del acto jurídico.

   La nulidad de un testamento se produce ante determinadas circunstancias:

  • Cuando es otorgado por un tercero. Al ser un acto personal, éste no puede encargarse a otra persona que lo otorgue en nombre del testador.
  • Cuando es otorgado por dos o más personas de forma conjunta o mancomunada, con independencia de que sea en beneficio recíproco o en el de un tercero.
  • Cuando es revocado por el testador.
  • Cuando el testador carece de la capacidad necesaria para otorgar testamento (no pudiendo otorgar testamento como regla general los menores de 14 años y en el caso de personas incapacitadas para hacerlo).
  • Cuando no se han respetado los requisitos formales necesarios para su validez.
  • Cuando se ha otorgado con violencia, fraude o dolo (con conocimiento de la ilegalidad del acto).
  • En el caso de otorgarse a favor de una persona incierta y que no pueda ser identificada.


      La nulidad de un testamento puede ser total, cuando afecta a todo el testamento en su conjunto o parcial, cuando afecta a alguna de sus disposiciones o cláusulas. En los supuestos de declaración de la nulidad total, en el caso de existir un testamento anterior válido éste recobrará su eficacia, y en el caso de que no exista se abrirá la sucesión intestada. En los casos de supuestos de declaración de nulidad parcial, quedará ineficaz sólo la cláusula testamentaria específicamente anulada, valiendo el resto del testamento.


    Solo Cuando fallece una persona se produce la apertura de la sucesión, entonces se produce el llamamiento general a quienes pueden aceptar la herencia y más específicamente en concreto llamamiento a las personas a las que conforme al testamento o a la ley les corresponde ser herederos. 

   Toda sucesión debe ser declarada y pagar sus impuestos correspondientes, pero cuando la sucesión prescribe (entre los 4 a 6 años del fallecimiento del causante  dependiendo del país) igualmente generará gastos de tramitaciones pero no se pagará el impuesto sucesoral.



Saludos , gracias por leerme

Negfrecttis MP de Burgos @Negfertty
Asesor - Consultor Inmobiliario y Turistico
Podcaster- Locutor​​-Productor
Trip Planner. Facilitador
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