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Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.


lunes, 24 de julio de 2017

Partición Judicial de la herencia

Recientemente recibí un correo de un lector del Blog donde me plasmaba la inquietud sobre ¿ cómo acordar para que un heredero venda los bienes al mejor postor

Las herencias muchas veces  causan problemas cuando se llega el momento de ejecutarlas, habrá desacuerdos, reproches y las discusiones que, en los casos más extremos, desembocan en alejamientos o rupturas familiares. 

A la pérdida del ser querido, "una experiencia traumática que genera altos niveles de estrés", se añaden otros elementos afectivos, legales y económicos que ejercen mucha presión. Inventarios, tasaciones, documentos, abogados, honorarios, notarios, impuestos... 




Hay quienes ponen por encima el valor afectivo del legado, quienes tienen un punto de vista más práctico que adjudica mayor importancia al valor monetario de los bienes y un tercer grupo que, ante la pérdida de un familiar, prefieren deshacerse de todo para "cerrar el capítulo" y llevar a cabo su duelo.


Pero ¿Qué es mejor: conservar la casa o venderla? 


Sea cual sea la opción, los inconvenientes empiezan cuando termina el consenso, ya que a priori parece más fácil llegar a un pacto cuando sólo hay dos hermanos. A pesar de todo, a menudo un heredero siempre está en contra de los demás. Entonces surge otra pregunta: ¿Es posible vender el inmueble si alguno de ellos no quiere?




Particiones, cuadernos y subastas

Como punto de partida, hay que recordar que los bienes indivisos que se heredan, en este caso un inmueble, se pueden vender aunque uno de los beneficiarios se oponga. ¿De qué manera? Mediante una partición judicial de la herencia y la posterior subasta pública del bien.

La partición de la herencia es, como indica su nombre, el reparto proporcional de los bienes (y las deudas) del difunto entre sus familiares o las personas que figuren en su testamento. De manera habitual, esta división es voluntaria ya que, o bien resulta clara desde el inicio o se produce de manera consensuada. 
Cuando no es posible llegar a un acuerdo entre las partes, se recurre a la partición judicial. Los herederos deben acudir al Juzgado de Primera Instancia y presentar varios documentos, desde los títulos de propiedad y el certificado de defunción del fallecido, hasta el certificado de últimas voluntades y el testamento (si los hay). Una vez que se expone el caso y se entrega la documentación, el juez designará a un perito, quien se encargará de formar el cuaderno particional con el reparto de los bienes.


El cuaderno particional. El contenido de este documento, que se elabora en todos los casos, es de suma importancia. Además de los datos del fallecido y sus herederos, en él se recoge un inventario completo del activo y del pasivo, es decir, de los bienes y las deudas. En este cuaderno se registra la liquidación de la herencia: se determina el valor neto, después de restar el valor de las deudas al de los bienes. De la cifra resultante, se indica qué parte le corresponde a cada heredero.


La subasta pública. El último paso, una vez que se tasa la vivienda, es subastarla de manera pública. Se elige este mecanismo porque tiene mayor transparencia y alcance. Es un procedimiento abierto, que se da a conocer en el Boletín Oficial del Estado y que se sigue con mucho interés desde varias publicaciones y portales de Internet especializados en el tema, que actualizan la información a diario. Este sistema está regulado por el Ministerio de Economía y Hacienda, que ofrece un listado de inmuebles que se subastarán, la fecha de los actos y los requisitos que se exigen a las personas que quieran asistir y pujar para adquirirlos.

Llegar a un acuerdo, la mejor solución

 Cuando no hay un testamento la mejor solución es intentar que los hermanos puedan llegar a un acuerdo. Este consenso conduce a distintas soluciones, desde conservar la propiedad hasta venderla (ya sea a terceros o entre los propios beneficiarios). Incluso puede darse el caso de que uno de los hermanos ceda su parte a los demás, si es que no tienen los medios para adquirir ese porcentaje.

Con la subasta pública se consigue un precio muy inferior al del mercado y se dañan los intereses de todos los herederos, por lo que siempre sera lo mejor llegar a un acuerdo del que todos salgan beneficiados.


Saludos 


Negfrecttis MP de Burgos @Negfertty
Asesor - Consultor 
Inmobiliario y Turistico
 Locutor​​-Productor
 Facilitador
+56950749648

jueves, 6 de abril de 2017

¿Que es Posesión efectiva?


La Posesión Efectiva es un procedimiento que debe realizarse cuando una persona, al morir, ha dejado bienes, y sus herederos deben obtener la dicha posesión  de la herencia para poder disponer legalmente de esos bienes. 

Debo recordar que los tramites pueden variar de un país a otro.

Para la Posesión efectiva pueden sobrevenirse dos casos : 

  1. Si la persona fallecida  deja un testamento, éste debe realizarse con asistencia de un abogado, ante el Tribunal Civil competente.
  2. Si el causante no deja testamento, corresponde a una herencia intestada; por ende, la tramitación debe hacerse, en primera instancia, ante Registro Civil e Identificación y obtenerse el correspondiente certificado. 

ACOMODAR Y REVISAR ANTES DE PUBLICAR 


  • ¿Dónde se solicita la posesión efectiva?


Habiendo testamento, tendrá que concurrirse ante el juez de letras del último domicilio del fallecido. Sin testamento, la sede de tramitación será cualquier oficina del Registro Civil.


  • ¿Quiénes pueden solicitarla?


La posesión efectiva busca determinar quiénes son los herederos de una persona fallecida.

No es necesario que la soliciten todos y cada uno de los herederos del fallecido, pero sí debe solicitarse para todos.


  • ¿En qué consiste el trámite para obtener la posesión efectiva?


Si hay testamento: Deberá presentarse un escrito ante el tribunal, exhibiendo el testamento y señalando, respecto del causante, el nombre, apellidos, profesión u oficio, estado civil, lugar y fecha de la muerte (indicando el último domicilio). 
Acogida la tramitación por el tribunal, deberá confeccionarse un inventario de los bienes del difunto, para que posteriormente el tribunal dicte una resolución concediendo, si fuera el caso, la posesión efectiva de la herencia.

Con posterioridad, un resumen de dicha resolución debe publicarse por tres veces en un diario  de la región.


Cabe mencionarse que en el caso de la sucesión testamentaria será necesario contar con la asesoría de un abogado.

Si no hay testamento: Debe concurrirse al Registro Civil y completar el respectivo formulario de solicitud de posesión efectiva, individualizando los herederos, los bienes del difunto y su valorización.


Téngase presente que el trámite de la posesión efectiva no es gratuito y está sujeto a un arancel, cuyo pago es un ingreso para el Registro Civil. La buena noticia es que dicho trámite ante el Registro Civil no requiere la asesoría de un abogado, pudiendo hacerse personalmente.


  • Disposición de los bienes


Finalizado el trámite de la posesión efectiva, se podrán disponer de los bienes del causante. Ahora, téngase presente que por el momento se entiende que todos los herederos son dueños de todos los bienes del causante. Para “separar las aguas” entre los herederos, será necesario liquidar la comunidad entre los herederos.


Saludos , gracias por leerme

Negfrecttis MP de Burgos @Negfertty
Asesor - Consultor 
Podcaster- Locutor​​-Productor
 Facilitador
+56950749648

jueves, 22 de diciembre de 2016

FELICES FIESTAS!!!


        A todos ustedes queridos amigos, contactos, clientes y lectores en mis diferentes blogs y redes sociales, a cada uno de ustedes en esta maravillosa ventana al mundo, les deseo unas hermosas fiestas en unión de aquellos que estén a su lado , disfruten de lo que tengan, disfruten de la compañía de quien los añora y de quien desea estar acompañándolos , disfruten de sus altos y bajos, pero sobre todo valoren a aquellas personas que transitan en su camino en momentos especiales, valoren a quienes tienen a su lado Independiente de las diferencias personales (porque esas siempre existen), valoren a aquellas personas que les dan de su amor y su tiempo, porque cuando somos capaces de valorar pequeñas acciones que nacen desinteresadamente estamos preparados para reconocer que es lo mas importante en nuestras vidas. 

Que nunca te falte una sonrisa , y aunque te rompan el corazón mil veces, perdona las veces que sea necesario, pero no permitas que te hagan daño, porque el perdón es un regalo para tu alma y un desafío para el que es perdonado, no permitas que nada ni nadie robe tu paz interior porque es tu decisión " que lo que pase afuera no te afecte por dentro".

Vivimos tiempos difíciles donde lo malo es visto como bueno y lo bueno es visto como malo, pero quien te quiere, te aprecia y te valora nunca te hará daño . 

Navidad tiempo de recomenzar, y tiempo de una nueva esperanza para tu vida, con Dios en nuestro corazón siempre todo lo podremos. 

Feliz Navidad y un venturoso año 2017. 
LES DESEO UNA FELIZ VIDA!!!!
@Negfertty
Asesor - Consultor Inmobiliario y Turístico
Locutor - Productor 




lunes, 24 de octubre de 2016

Día del Corredor Inmobiliario

Hace 6 años exactamente escribí esta hermosa nota en facebook dedicada a todos los colegas en el día del corredor inmobiliario, hoy quise rescatarla para este blog y así poder compartirla con todos ustedes queridos lectores, colegas, amigos y clientes. 

Hoy con un camino recorrido,  siendo un Asesor y Consultor Online, tengo que decirles que el ser un Corredor Inmobiliario ha sido la mejor escuela y la mejor universidad, porque es una profesión donde el aprendizaje debe ser permanente . Ser Corredor Inmobiliario no es una profesión fácil , porque mientras mas años de experiencia parece ser que menos se sabe si no se está actualizado con las últimas tecnologías, pero algo si les puedo decir, es una profesión gratificante.






¿Qué es un corredor Inmobiliario?

Cuando era pequeña  imaginaba que un corredor de inmuebles era un señor que  corría alrededor de los inmuebles,  :) ( tal cual como la imagen que compuse)

Según una definición:
Es un intermediario que pone en contacto a las partes interesadas y las asiste en las transacciones de bienes inmuebles. Presta sus servicios por una comisión o por honorarios.Ver agente y comisionista. (Broker)

Otra definición:
Es una persona  que se encarga de buscar propiedades en venta  para luego comercializarlas y ganar su comisión.

Sin embargo la profesión ha sido humanizada y por tal motivo ( y  para mi punto de vista)  el Corredor Inmobiliario pasó a  convertirse en  Asesor Inmobiliario,  aunque nuestra tarea consiste en intermediar las negociaciones y por supuesto contar con la retribución por nuestros servicios,  cuando nos compenetramos con nuestros clientes , cuando encontramos esa empatía y cuando amamos la profesión,  también cumplimos  ciertos roles como: Amigos, confidentes, maestros,  psicólogos,  publicistas, mecanógrafos, locutores, analistas, y un sin fin de roles innumerables que varían de acuerdo a la personalidad.

Muchas personas piensan que ser un Corredor de Inmuebles es tarea fácil, sin embargo debes tener una personalidad bien definida, cualidades únicas y algunas  compartidas  casi por todos los que estamos en esta hermosa profesión, y una de la más importante es  ser buen oyente mas que hablante y el ser honesto.

En lo personal y profesional  aparte de las cualidades intrínsecas hay que ser agradable, encontrar la empatía  y ser LEAL.

Cabe destacar un punto no valorado por muchas personas que es el dedicar nuestro tiempo para satisfacer las necesidades de nuestros clientes, muchas veces hasta olvidando las propias.

Hoy en día la unión en el gremio ha ido creciendo gracias a las herramientas de las redes sociales  por lo tanto es gratificante  ser un Corredor de Inmuebles ya que tenemos grupos y sistemas que están formando un verdadero profesionalismo con un alto sentido de responsabilidad, para  rescatar el respeto hacia la profesión.

Para ser un corredor de Inmuebles debes ser un eterno Aprendiz, puesto debemos manejar y dominar aspectos como:  diseño, marketing, derecho (notarial, registral, municipal, tributario, empresarial, civil,  etc), economía, matemáticas, agronomía, relaciones públicas,  ser un estratega y sobre todo ser un Negociador para defender los derechos de ambas partes.

Felicidades a todos los que día a día aportamos un granito de Arena para la economía de nuestro país, porque no sólo vendemos inmuebles ya que  destacamos lo positivo de cada región convirtiéndonos en los mejores promotores turísticos de nuestra tierra.

Felicidades a todos los que luchamos diariamente usando nuestras mejores armas para concretar las metas  amando nuestra profesión. Felicidades a todos los Corredores-Asesores de Inmuebles de Venezuela y el Mundo!!

Un gran abrazo y mis saludos Cordiales!!
Negfrecttis MillanPerez (Negfertty)