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Requisitos para la Compra y Venta de Inmuebles / Declaración Sucesoral y Vivienda Principal

Con el deseo que le sirva de utilidad a continuación datos importantes para la compra y venta de Inmuebles. (al final de la página encontrará  una guía con todos los pasos de tramitaciones Inmobiliarias

  • (También puede usar el formulario de Atención para su consulta aqui: Contacto)
Luego de acordado el precio entre comprador y venededor la Venta del Inmueble cumple con dos Etapas a saber:
  1. La Opción de compra-venta establece las condiciones de la operación, esto es: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.
  2. La Protocolizacion del documento definitivo de compra-venta, presentado al Registro Inmobiliario correspondiente con los recaudo que señalamos a continuación.

  • A) REQUISITOS PARA VENDER UN INMUEBLE , DOCUMENTOS A PRESENTAR ANTE EL REGISTRO PÚBLICO:

Para vender un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo a la ubicación del inmueble, conjuntamente con el documento de venta redactado y visado por abogado, los siguientes recaudos:

1- Copia de la Cédula de Identidad de los otorgantes: La Cédula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)

2- Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe presentarse original y copia.

3- Ficha Catastral: Se obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la ubicación del inmueble. (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)

4- Solvencia del Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de los impuestos municipales, más una tasa que cobran por la emisión de la Solvencia.

5- Solvencia de Agua del inmueble: Se tramita ante Hidrocapital. (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)

6- Registro de Vivienda Principal: Se obtiene en el SENIAT.

7- En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.

8- Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.

9- Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.

10- Si la propiedad está en un conjunto cerrado u edificio, solvencia de condominio u/o consejo comunal

11- En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cédula de Identidad del representante legal. 

12- Planos de distribución inmueble, así como de aguas y electricidad (solicitado por muchos bancos para el crédito) 

13- Certificación de gravámen emitida por el Registro la cual deberá ser solicitada antes de la firma opción compra-venta puesto tiene una validez de 30 días hábiles (solicitada para créditos o Faov).

14- Tradición Legal (cuando la soliciten)

15- Si el inmueble pertenece a una Sucesión presentar el rif y documento sucesoral.

  • De Interés:

Los gastos ocasionados con motivo de la compra-venta del inmueble, inclusive Honorarios de abogado por la redacción de los documentos de Opción de compra y Venta, corresponden al Comprador (Numerales 8 y 9). En estos gastos se incluye la Certificación de Gravámenes que exija la entidad bancaria, en caso de tramitación de créditos hipotecarios.
Los recaudos señalados en los Numerales 3, 4, 5, 6, 7, corresponden al Propietario del inmueble
Los recaudos señalados en los Numerales 1 y 2, deben ser presentados por ambas partes.


  • RECOMENDACIONES:


  • Al Propietario:
Una vez tomada la decisión de vender y gestionar la venta de su propiedad, es recomendable comenzar la tramitación de la documentación necesaria para protocolizar, ya que en algunas Alcaldías y Registros la tramitación demora cierto tiempo, y el no estar preparado le puede trabar una posibilidad de venta.
Si está dejando a alguna persona encargada para la venta de su propiedad es aconsejable otorgar un poder indicando que sólo será hasta la firma de Opción compra-venta y usted debe acudir para la firma definitiva, aparte de ahorrase tiempo en las tramitaciones legales, tiene la garantía de que, en la firma definitiva usted estará presente para velar por los buenos terminos de la negociación, al menos que por motivos ajenos a su voluntad no pueda estar presente para la firma y protocolización definitiva, y el poder sea otorgado para toda la negociación.

        Al Comprador.
Una vez tomada la desición de compra de la propiedad, antes de comenzar con la tramitación parar suscribir la Opción de compra-venta, recomendamos revisar en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el documento de venta, de manera de comprobar si el inmueble esta libre de gravámen (embargo, prohibición de enajenar y gravar). 
Recuerde que si la compra es por medio de LPH o Crédito el avalúo corre por su cuenta. 
Asesorarse en su banco los documentos a consignar para usar Créditos para obtención de viviendas, asi como los que se correspondan con su línea e ingresos.

  • B) REQUISITOS PARA COMPRAR UN INMUEBLE

Para comprar un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo a la ubicación del inmueble, conjuntamente con el documento de venta redactado y visado por abogado, los siguientes recaudos:

1- Copia de la Cédula de Identidad de los otorgantes: La Cédula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)

2- Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe presentarse original y copia.

3- Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.

4- Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.

5- En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cédula de Identidad del representante legal.

6- En Caso de ser Extranjero: ( lo  invito a leer  interesante recomendaciones aqui: Inversión Extranjera en Venezuela )
Si es a titulo personal  debe  poseer Visa de Residente vigente, cédula y rif, en caso contrario  Visa de Transeúnte Inversionista para comprar a nombre de la  sociedad civil o mercantil debidamente  registrada en el país, si hay mas requisitos dependerá de la "política" de cada Notaría Pública y/o Registro Inmobiliario. 

  • C) Requisitos para Optar por Crédito Hipotecario / LPH (FAOV)

Antecedentes Jurídicos:
  • Copia de la cédula de identidad del Solicitante, Co-solicitante y Vendedor (legible).
  • En caso de ser extranjero, deberá haber adquirido legalmente la residencia. (visa junto a los otros recaudos: Cédula y RIF)
  • Copia de la cédula de identidad de los representantes de la empresa cuando el vendedor es Persona Jurídica.
  • Copia del RIF de la empresa (aplica cuando los ingresos del Solicitante y/o Co-solicitante provienen de una empresa propia o para el vendedor Persona Jurídica).
  • Acta de matrimonio o constancia de concubinato.
  • Acta de divorcio (si fuera el caso).
  • Declaración jurada de no poseer vivienda.
  • Documento poder registrado (en caso de la existencia de apoderado).
  • Copia del documento constitutivo de la empresa (aplica cuando los ingresos del Solicitante y/o Co-solicitante provienen de una empresa propia o para el vendedor Persona Jurídica).
  • Constancia de la ONIDEX o presentar Partida de Nacimiento de los hijos venezolanos (en caso de ser extranjero).

Antecedentes Económicos:

  • Estar afiliado al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), con estado activo y solvente. El aporte debe ser como mínimo doce (12) meses.
  • Constancia vigente y/o Estados de Cuenta del Aporte a la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
  • Referencias Bancarias de cuentas y/o tarjetas de crédito con sus respectivos estados de cuenta de los últimos tres (03) meses (trabajadores independientes 6 meses).
  • Original de la constancia de trabajo (no mayor a 30 días). Certificación de ingresos firmado por un contador publico y visada (para los trabajadores independientes) que analice un lapso mínimo de seis (6) meses.
  • Copia de los tres (3) últimos recibos de pago.

Antecedentes Financieros:

  • Copia de la última declaración de ISRL (en caso de no declarar, presentar constancia de no contribuyente en formato emitido por la institución).
  • Copia de las tres (03) últimas declaraciones de ISRL (en caso de que los ingresos del solicitante provengan de una empresa propia).
  • Balance Personal del Solicitud, Co-solicitante o Mancomunado según sea el caso suscrito por un CPC (aplica a créditos mayores de 4800 UT).
  • Balance General y Estados de Ganancias y Pérdidas de los dos (2) últimos ejercicios económicos firmados por un Contador Publico Colegiado. (En caso que los ingresos del Solicitante provengan de una empresa propia).

Información Interna: (BANCO)

Planilla de solicitud de crédito debidamente llenada y firmada por el Solicitante y Co-solicitante.

Garantías Otorgadas:

  • Planilla de Solicitud de Seguro de Vida debidamente firmada.
  • Planilla de Solicitud de Seguro de Incendio y Terremoto, debidamente firmada.
  • Copia del Documento de Propiedad del Inmueble a adquirir debidamente registrado.
  • Certificación de Gravámenes de los últimos diez (10) años, expedida en los treinta (30) días anteriores a la Solicitud de Crédito.
  • Copia del Documento de Condominio (para Apto) y de Parcelamiento (para casa).
  • Original del Documento Opción Compra-Venta, con un plazo de noventa (90) días mas treinta (30) días de prorroga y suscrita en un plazo no mayor a 7 días de la fecha de solicitud del préstamo.
  • Permiso de habitabilidad si el inmueble es nuevo.
  • Fotografías del Inmueble (mínimo 6 fotos).
  • Borrador del Documento de liberación de Hipoteca (si el inmueble a adquirir esta hipotecado).
  • Cláusula de Liberación de INAVI (si aplica).
  • Fotocopia de la Ficha Catastral. (Emitida por la Alcaldía).
  • Si el inmueble a adquirir pertenece a un menor de edad presentar Autorización Judicial que faculte a su representante a firmar el documento de Venta.
  • En caso de que el Vendedor sea Persona Jurídica presentar Acta de Junta, donde se autoriza a alguno de sus miembros a vender el Inmueble (si así lo señalan los estatutos de la empresa).
  • Planilla y solvencia Sucesoral (cuando el inmueble a adquirir provenga de una herencia).
  • Original de liberación de Retracto Legal, en caso de existir esta Cláusula en el Documento de Propiedad. 


Requisitos para adquisición de vivienda principal:
  • Seleccionar previamente la casa o apartamento que se desea habitar, ésta puede ser nueva o del mercado secundario.
  • Solicitar al operador financiero calificado el otorgamiento del crédito a largo plazo, incluyendo subsidio (en caso que aplique) y presentar los recaudos correspondientes.
  • El operador financiero revisa dichos recaudos, realiza el avalúo del inmueble seleccionado, determina el subsidio a aplicar, de acuerdo a los ingresos familiares, y calcula el monto del crédito.
  • Luego el operador financiero tramita ante el Banavih la solicitud de los recursos FAOV (crédito) y FASP (subsidio), con los cuales se puede comprar la vivienda seleccionada.

Requisitos para autoconstrucción de vivienda principal:
  • Ser venezolano. En caso de ser extranjero, deberá haber adquirido legalmente la residencia.
  • Ser propietario o copropietario del terreno objeto de financiamiento.
  • En caso de no ser propietario deberá estar autorizado por el dueño para la constitución de la hipoteca de primer grado.
  • Ser cotizante activo y solvente del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario para la VIvienda (FAVV).
  • El solicitante no debe poseer vivienda principal.

Requisitos para mejoras de vivienda principal:
  • Ser venezolano. En caso de ser extranjero, deberá haber adquirido legalmente la residencia.
  • Ser propietario o copropietario de la vivienda objeto de financiamiento.
  • En caso de no ser propietario deberá estar autorizado por el dueño para la constitución de la hipoteca de primer grado.
  • Ser cotizante activo y solvente del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario para la VIvienda (FAVV).
  • Para este tipo de financiamiento se requiere el Certificado de Inscripción de Vivienda Principal emitido por el ente de la Administración Pública con competencia para llevar dicho registro.
  • El inmueble debe estar ubicado en zona urbana o rural que cumpla con la respectiva permisología.

Requisitos para ampliación de vivienda principal:
  • Ser venezolano. En caso de ser extranjero, deberá haber adquirido legalmente la residencia.
  • Ser propietario o copropietario de la vivienda objeto de financiamiento.
  • En caso de no ser propietario deberá estar autorizado por el dueño para la constitución de la hipoteca de primer grado.
  • Ser cotizante activo y solvente del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario para la VIvienda (FAVV).
  • Para este tipo de financiamiento se requiere el Certificado de Inscripción de Vivienda Principal emitido por el ente de la Administración Pública con competencia para llevar dicho registro.
  • El inmueble debe estar ubicado en zona urbana o rural que cumpla con la respectiva permisología.


  • ¿COMO SE HACE LA DECLARACIÓN SUCESORAL ?



La sucesión en Venezuela se puede conceptualizar, como una forma de adquirir la propiedad, ya que ésta pasa del causante a los herederos, quienes se hacen sus propietarios. 

CONSIDERACIONES DE INTERÉS:

1- La apertura de la sucesión se hace en el momento de la muerte, y en el último domicilio del cujus.

2- La declaración sucesoral debe hacerse ante el SENIAT, dentro de los 180 días hábiles, después de producido el fallecimiento del causante.

3- La vivienda que haya servido de asiento permanente al hogar del causante y se trasmita con estos fines a sus herederos no paga el impuesto susesoral. (la vivienda principal).

4- La prescripción del impuesto sucesoral opera a los seis años de fallecimiento del causante.

5- Para poder enajenar (vender) un bien mueble o inmueble dejado por el causante, necesariamente debe hacerse la declaración sucesoral.

6- Cuando al momento de realizar la declaración del impuesto, por alguna razón no se incluyeron todos los bienes del causante, pueden hacerse declaraciones sustitutivas o complementarias según sea el caso.

7- Para poder realizar la declaración del impuesto, se debe sacar el RIF sucesoral para el cual se necesitan los RIF personales de todos los herederos.

8- A mayor patrimonio mayor carga impositiva.

9- Las uniones de hecho (concubinato) crea derechos hereditarios.

10- Cuando se habla de cónyuge, se habla siempre del último y no se hace referencia a uniones anteriores.

11- La apertura de la sucesión se hace en el momento y en el lugar del último domicilio del de cujus.

12- Los herederos pueden aceptar la herencia a beneficio de inventario o de forma pura y simple.

13- El cónyuge además de heredar igual proporción que un hijo, es propietario de la mitad de los bienes si esta casado en comunidad de gananciales, dichos bienes no forman parte del caudal hereditario.
REQUISITOS NECESARIOS PARA REALIZAR LA DECLARACIÓN SUCESORAL.

Todos los recaudos deben ser presentados en original y dos copias


1- Registro de información fiscal (RIF) Sucesoral.

2- Planilla del pago del impuesto.

3- Fotocopia de la cédula de identidad y del carnet del inpreabogado del abogado asistente.

4- Acta de defunción del causante.

5- Acta de matrimonio o sentencia por un tribunal de la relación concubinario.

6- Sentencia de divorcio.

7- Partida de nacimiento.

8- Fotocopia de la cédula de identidad del causante.

9- Fotocopia de la cédula de identidad de los herederos.

10- Documentos o títulos de propiedad de los bienes.

11- Registro de vivienda principal o constancia de residencia, a nombre de alguno de los herederos.

12- Registro mercantil y balance general (a la fecha de fallecimiento), de la empresa, firmado por un contador público en caso de declarar acciones.

13- Comprobantes o facturas de los pasivos del causante para la fecha de fallecimiento.

14- En caso de cuentas bancarias deberá presentar certificación bancaria con corte de cuenta a la fecha de fallecimiento del causante.

15- Certificación expedida en papel de seguridad, debidamente visado por un contador público colegiado, donde se determine el valor venal de las acciones emitidas por entes públicos o por sociedades mercantiles.

16- En caso de incluir heredero por representación de un familiar premuerto, deberá anexar fotocopia de la parida de nacimiento y de defunción de este.
Otros trámites:


  • ¿COMO HAGO LA DECLARACIÓN DE VIVIENDA PRINCIPAL?


EL REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL SE TRAMITA ANTE LAS OFICINAS DEL SENIAT  SEGÚN LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE Y PUEDE SER AGILIZADO  POR:
1- Apoderado con copia del poder y copia de la cédula de identidad
2- Persona autorizada y fotocopia de cédula de identidad
3- El propietario del inmueble


  • RECAUDOS PARA REGISTRAR UNA VIVIENDA PRINCIPAL
1- Copia de la cédula de Identidad de todos los propietarios
2- Copia del registro único de información fiscal (RIF) actualizado de todos los propietarios.
3- Copia del documento de propiedad del inmueble, debidamente registrado.
4- Timbres fiscales (0,02 U.T.)
5- Autorización y copia de cédula del autorizado ( caso que aplique) 
6- Carpeta de fibra marrón tamaño oficio con gancho.


  • EN CASO DE PROPIETARIOS MENORES DE EDAD
1- Copia de partida de nacimiento en caso de menor de edad
2- Copia del RIF del menor de edad en caso de que posea cédula
3- Copia del RIF actualizado del representante legal
4- Documento que certifique la representación legal


  • EN CASO DE TITULO SUPLETORIO
1- Copia de titulo supletorio debidamente registrado
2- Copia del documento de terreno registrado


  • EN CASO DE MATRIMONIO 
1- Copia de acta de matrimonio o certificado de concubinato


  • EN CASO DE DIVORCIO
1- Copia de sentencia de divorcio o carta de disolución de concubinato
2- Caso de liquidación de comunidad conyugal registrada


  • CASO DE SUCESIÓN
1- Copia de la declaración sucesoral y solvencia.

  • RECAUDOS PARA ANULACIÓN DEL REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL


EN CASO DE DIVORCIO
1- Copia sentencia de divorcio
2- Copia de liquidación de comunidad conyugal registrada

EN CASO DE FALLECIMIENTO
1- Copia de la declaración sucesoral y solvencia.

EN CASO DE DESASTRE NATURAL
1- Informe del cuerpo de bomberos
2- Certificación de la alcaldía correspondiente.

CAMBIO DE DOMICILIO
1- Original del registro de vivienda principal que se va a anular o copia certificada
POR VENTA DE INMUEBLE
1- Copia de documentos de venta del inmueble registrado.

HORAS DE TRÁMITE DE VIVIENDA PRINCIPAL 
En la región capital se hace el trámite en la mañana, previo número y según el día que 
corresponda de acuerdo último digito de la cédula de identidad:
1- Lunes 1-6
2- Martes 2-7
3- Miércoles 3-8
4- Jueves 4-9
5- Viernes 5-0

DONDE SE REALIZA EL TRAMITE 
1- Oficina del SENIAT según ubicación del inmueble.


Guia de Tramitaciones Inmobiliarias:

                                                                                    Open publication

Saludos: @Negfertty

(También puede usar el formulario de Atención para su consulta aqui: Contacto)
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