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Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.


lunes, 24 de julio de 2017

Partición Judicial de la herencia

Recientemente recibí un correo de un lector del Blog donde me plasmaba la inquietud sobre ¿ cómo acordar para que un heredero venda los bienes al mejor postor

Las herencias muchas veces  causan problemas cuando se llega el momento de ejecutarlas, habrá desacuerdos, reproches y las discusiones que, en los casos más extremos, desembocan en alejamientos o rupturas familiares. 

A la pérdida del ser querido, "una experiencia traumática que genera altos niveles de estrés", se añaden otros elementos afectivos, legales y económicos que ejercen mucha presión. Inventarios, tasaciones, documentos, abogados, honorarios, notarios, impuestos... 




Hay quienes ponen por encima el valor afectivo del legado, quienes tienen un punto de vista más práctico que adjudica mayor importancia al valor monetario de los bienes y un tercer grupo que, ante la pérdida de un familiar, prefieren deshacerse de todo para "cerrar el capítulo" y llevar a cabo su duelo.


Pero ¿Qué es mejor: conservar la casa o venderla? 


Sea cual sea la opción, los inconvenientes empiezan cuando termina el consenso, ya que a priori parece más fácil llegar a un pacto cuando sólo hay dos hermanos. A pesar de todo, a menudo un heredero siempre está en contra de los demás. Entonces surge otra pregunta: ¿Es posible vender el inmueble si alguno de ellos no quiere?




Particiones, cuadernos y subastas

Como punto de partida, hay que recordar que los bienes indivisos que se heredan, en este caso un inmueble, se pueden vender aunque uno de los beneficiarios se oponga. ¿De qué manera? Mediante una partición judicial de la herencia y la posterior subasta pública del bien.

La partición de la herencia es, como indica su nombre, el reparto proporcional de los bienes (y las deudas) del difunto entre sus familiares o las personas que figuren en su testamento. De manera habitual, esta división es voluntaria ya que, o bien resulta clara desde el inicio o se produce de manera consensuada. 
Cuando no es posible llegar a un acuerdo entre las partes, se recurre a la partición judicial. Los herederos deben acudir al Juzgado de Primera Instancia y presentar varios documentos, desde los títulos de propiedad y el certificado de defunción del fallecido, hasta el certificado de últimas voluntades y el testamento (si los hay). Una vez que se expone el caso y se entrega la documentación, el juez designará a un perito, quien se encargará de formar el cuaderno particional con el reparto de los bienes.


El cuaderno particional. El contenido de este documento, que se elabora en todos los casos, es de suma importancia. Además de los datos del fallecido y sus herederos, en él se recoge un inventario completo del activo y del pasivo, es decir, de los bienes y las deudas. En este cuaderno se registra la liquidación de la herencia: se determina el valor neto, después de restar el valor de las deudas al de los bienes. De la cifra resultante, se indica qué parte le corresponde a cada heredero.


La subasta pública. El último paso, una vez que se tasa la vivienda, es subastarla de manera pública. Se elige este mecanismo porque tiene mayor transparencia y alcance. Es un procedimiento abierto, que se da a conocer en el Boletín Oficial del Estado y que se sigue con mucho interés desde varias publicaciones y portales de Internet especializados en el tema, que actualizan la información a diario. Este sistema está regulado por el Ministerio de Economía y Hacienda, que ofrece un listado de inmuebles que se subastarán, la fecha de los actos y los requisitos que se exigen a las personas que quieran asistir y pujar para adquirirlos.

Llegar a un acuerdo, la mejor solución

 Cuando no hay un testamento la mejor solución es intentar que los hermanos puedan llegar a un acuerdo. Este consenso conduce a distintas soluciones, desde conservar la propiedad hasta venderla (ya sea a terceros o entre los propios beneficiarios). Incluso puede darse el caso de que uno de los hermanos ceda su parte a los demás, si es que no tienen los medios para adquirir ese porcentaje.

Con la subasta pública se consigue un precio muy inferior al del mercado y se dañan los intereses de todos los herederos, por lo que siempre sera lo mejor llegar a un acuerdo del que todos salgan beneficiados.


Saludos 


Negfrecttis MP de Burgos @Negfertty
Asesor - Consultor 
Inmobiliario y Turistico
 Locutor​​-Productor
 Facilitador
+56950749648

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